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擅自賣房惹糾紛,買主能否得房權(quán)?

【案情簡介】:
嚴(yán)某與蔣某系夫妻,2016年8月二人商議以一次性結(jié)清房款的方式購買一套商品房,房屋產(chǎn)權(quán)登記在嚴(yán)某名下。2017年4月,嚴(yán)某因生意資金周轉(zhuǎn)困難,與胡某強(qiáng)簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,雙方約定由胡某強(qiáng)出資46萬元購買嚴(yán)某的房屋,對此協(xié)議,蔣某不知情。
后因房屋產(chǎn)權(quán)過戶問題產(chǎn)生糾紛,嚴(yán)某以房屋系家庭共有財(cái)產(chǎn),自己無權(quán)單獨(dú)處理,主張房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。
胡某強(qiáng)遂訴至法院,主張自己不知該房屋系嚴(yán)某的夫妻共同財(cái)產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在嚴(yán)某名下,且自己支付了相應(yīng)對價(jià),系善意受讓人,雙方簽訂的合同有效,嚴(yán)某應(yīng)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并交付房屋。

【爭議焦點(diǎn)】:
本案在審理過程中,主要圍繞法院是否應(yīng)支持胡某強(qiáng)的訴訟主張存在不同意見。

【 案情分析】:
上海房產(chǎn)律師認(rèn)為,法院不應(yīng)支持胡某的訴訟主張,理由如下:
《中華人民共和國合同法》中第五十一條規(guī)定,“無處分權(quán)的當(dāng)事人處分他人財(cái)產(chǎn)時(shí),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的當(dāng)事人在訂立合同后取得處分權(quán),可以認(rèn)定合同有效。”《中華人民共和國物權(quán)法》中第一百零六條規(guī)定“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回。但符合下列任一情形時(shí),受讓人可以取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意;(二)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格合理;(三)當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記則已交付受讓人。當(dāng)受讓人依照前款規(guī)定,取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)時(shí),原所有權(quán)可以要求無處分權(quán)人賠償損失。
本案中,嚴(yán)某作為無權(quán)處分人卻擅自處分夫妻共同房產(chǎn),與胡某強(qiáng)簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,雖屬于雙方真實(shí)意思表示,但由于爭議房屋屬于合同一方的夫妻共同財(cái)產(chǎn),且蔣某對簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并不知情,事后其也未對該協(xié)議書予以追認(rèn),嚴(yán)某也未在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后,取得涉案房屋的單獨(dú)所有權(quán),因此雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的行為,無權(quán)處分共有人的財(cái)產(chǎn),故該協(xié)議無效。另胡某強(qiáng)主張自己系善意人,對涉案房屋是否是嚴(yán)某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)不知情,且已支付了相應(yīng)對價(jià),故其應(yīng)該取得該房屋的所有權(quán)。但雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后至糾紛發(fā)生前,尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,這也就不符合《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得之登記要件,故法院不應(yīng)支持其訴求。

【小結(jié)】
通過以上案例分析,我們可以認(rèn)識(shí)到,夫妻一方擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)時(shí),法院應(yīng)依據(jù)《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定,對受讓人能否構(gòu)成善意取得作出公正合法的判決。

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